Storia di una conquista
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In Italia comprare una casa in costruzione prima del 21 luglio 2005 era un azzardo!
In caso di fallimento del costruttore si perdevano sia i soldi versati che il diritto all'immobile oggetto del contratto.
A differenza di altri paesi UE, non esisteva una legislazione a tutela dell'acquirente che equilibrasse il rapporto contrattuale tra le parti.
Il mercato lo costringeva a pagare l'immobile ben prima dell'acquisizione della proprietà, senza fornirgli garanzie reali che lo tutelassero in caso di crack del costruttore.
La legge fallimentare relegava l'acquirente nella posizione di creditore iscritto al chirografo (ossia garantito da una scrittura tra privati) e pertanto con un credito privo di privilegi. La procedura fallimentare avrebbe provveduto, con il ricavato della vendita dei beni del fallito, al pagamento dei creditori in base al loro grado di privilegio; al "chirografario" non sarebbe restato che un credito simbolico e inesigibile.
Altra costante è la presenza di ipoteca fondiaria sull'immobile a garanzia dei finanziamenti bancari ottenuti dal costruttore, il cui valore assorbirà la maggior parte, se non la totalità, delle risorse disponibili per la gestione dei debiti.
La possibilità di rogitare prima del frazionamento, in caso ciò non fosse avvenuto a causa del subentrare della crisi, esponeva l?acquirente all'obbligo di rispondere di tutta l'ipoteca a prescindere dai pagamenti già effettuati.
Inoltre, su chi avesse stipulato il rogito nel periodo antecedente un anno dal fallimento, pendeva la "spada di Damocle" della revocatoria fallimentare.
Il cittadino coinvolto si trovava ad affrontare la procedura fallimentare in "solitudine", relegato ad un ruolo senza diritti, assistito da professionisti che, orientati alla mera applicazione della legge vigente, non erano in condizione di risolvere il suo problema e finivano per rappresentare un costo aggiuntivo.
La casa è alla base di un progetto di vita oltre che l'allocazione preferita del risparmio delle famiglie degli italiani, la sua perdita incolpevole è una esperienza drammatica.
Il fenomeno era ampiamente sottovalutato, le stime davano una dimensione di decine di migliaia di famiglie coinvolte.
Il tentativo di risolvere il problema con la Legge 28 febbraio 1997 n.30 non aveva sortito gli effetti sperati in quanto era rimasta ampiamente disattesa.
La situazione non faceva che involversi, evitando che il fenomeno emergesse e innescasse un reale processo riformatore.
A metà degli anni novanta si sviluppa un movimento che farà emergere il problema, movimento che troverà il suo momento organizzativo nel CONAFI (Coordinamento Nazionale delle vittime dei Fallimenti Immobiliari) il cuale, in collaborazione con ASSOCOND (Associazione Italiana Condomini) svolgerà una intelligente ed efficaie azione di lobbying per l'ottenimento di una legge di tutela
degli acquirenti di immobili in costruzione (le due Associazioni si fonderanno alla fine del 2005 dando vita ad Assocond-Conafi).
Nella XIV Legislatura, nel merito, verranno presentate diciassette proposte di legge e il 21 luglio 2004 verrà approvata all'unanimità la legge delega n. 210. Il Consiglio dei Ministri, il 10 giugno 2005, approverà il decreto delegato "Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire".
Il testo verrà pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale del 6 luglio n. 155 e, a decorrere dal 21 luglio 2005, è legge dello Stato.
Il decreto tende a sottrarre l'acquirente dalla procedura fallimentare garantendone i diritti con altri strumenti.
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